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住房预售制的风险

2006年03月21日

 央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》(以下简称《报告》)指出,很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以建议取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。但是,这个建议一提出,就如在房地产市场投下一枚重磅炸弹,立即引起房地产开发商们的集体性恐慌。同时,建设部对此立即作出反应,召集了若干房地产开发商“论证”一番,并由建设部新闻发言人于8月24日宣布:近期不会取消商品房预售制度。理由是:“从十多年的实践看,这一制度与我国国情是适应的,目前还不能取消。”

  其实,对于房地产预售制度取消不取消并不重要,重要的是看看这种房屋预售制度是不是房地产市场许多问题的根源,它引起了房地产市场的哪些问题。如果回答是肯定的,那么我们就得看房地产预售制度给我们的市场带来哪些风险?这些风险目前又是谁在承担,这样承担公平不公平?如果不公平,政府应该采取怎样的方式来调整与改进?

  地产商“空手套白狼”的暴利源泉

  我们知道,房屋预售制度本来是国内房产市场发展初期的产物。1994年出台的《城市房地产管理法》就对房屋预售制度有相关规定。可以说,在国内房地产市场发展初期,作为给予成长中的房地产开发商的一项扶持政策,原本在于降低房地产行业的进入门槛,鼓励更多企业进入房地产,以便保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践的经验来说,尽管房屋预售制度推动中国房地产市场的繁荣,同时,也为房地产开发商利用制度之缺陷掠夺社会财富民众财富制造可乘之机。如通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺,借机囤积居奇抬高价格;对房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等种种行为来侵犯购房者的权益;更有甚者,把已抵押的房屋再预售,把已预售的房屋再抵押,或者进行房屋重复预售,最后“携款潜逃”。正如央行房地产金融所指出的那样,目前房地产市场许多风险和交易问题都是房屋预售制度所引起的。

  房地产开发商为什么会对央行的建议反应如此激烈?最大的问题就是这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”式的获取暴利的主要途径。房地产开发商依靠银行和承建商垫付大部分成本,房屋建筑刚一开始,就可能通过房屋预售贷款让自己资金回笼。这种方式不仅让房地产开发商投入成本十分低下、投资资金少,而且也可以让房地产开发商的房屋开发风险完全转移给消费者与银行。可以说,对消费者与银行来说,房屋预售制度是一种风险甚高的制度。而且这种制度也让房地产开发商的融资完全依赖到国内银行身上,这必然会增加国内银行的风险。而银行的风险是什么?就是银行的不良资产,它最后一定会归结到整个社会风险上,最后会归结到整个社会民众都要来承担的风险上。

  从已有的研究表明,国内房地产商的资金来源,绝大部分的资金包括房地产开发贷款和个人住房抵押贷款在内的银行信贷资金都是来源于银行。如2004年房地产企业自筹资金中仅有16%左右是房地产企业的自有资金,而80%以上资金来源于国内银行贷款。从资产负债率来看,1997年以来,房地产开发企业的资产负债率一直高达75%,北京房地产开发商的平均资产负债率甚至高达80%以上,远高于国内其他行业的企业60%的资产负债率;就房地产开发企业的贷款和自筹资金与当年完成的房地产开发投资额之比在2003年达到了90%以上。这些数据都说明国内房地产的开发基本上依靠银行信贷来完成的。同时,统计局数据显示,上海2004年全年房地产开发投资13158亿元,比上年增长28.1%;商品房销售额10376亿元,增长30%。2004年,上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元,同比多204亿元,占全部贷款新增额的76%,其中个人住房贷款累计增加728亿元,同比多增106亿元,新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。而房地产开发商的资金占银行贷款的比重如此之高,其借助的工具就是房屋预售制度。

  银行与消费者承担风险的不平等游戏

  有人说,房地产金融风险与房屋预售制度关系不大,其理由是上面所指的房屋预售制的风险即使是现房销售也会发生。其实,这种观点混淆了一个最基本的经济常识。即如果要现房销售,那么房地产开发商只有具备一定的经济实力,或企业持有一定量的资金才得以经营,否则企业如果没有一定的资金实力,那么这家企业只好退出该市场。也就是说,现房交易房地产企业一开始就得承担房地产开发之风险。但在房屋预售制度下,如果没有一套好的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度,那么房地产开发商就可能借助这种制度把他经营过程中的所有风险转移到他人身上。

  据我了解,不少房地产开发商之所以能够“空手套白狼”,就在于他们看上一个房地产项目后,就先通过种种方式募集到资金,甚至于有时借高利贷也在所不惜,把开工所需要的证件办妥以便项目开工。只要项目一开工,房地产开发商就开始办房屋预售证,该证一办成房屋就准备销售。房屋一销售,银行的钱一流入开发商的手中,开发商就会先把已经借的钱还了。然后,房屋预售款收到还清原先募集的钱后,其后卖出的房子都是净利润了,房地产开发商就开始逐渐地提高房价慢慢卖。很简单,在这种房屋预售制度下,房地产开发不仅资金使用的成本十分低,而且是使用银行的资金,不要成本、不承担风险持房待售,房地产开发商一定会让房价持续上升。这就是我们购房民众所看到所谓期房价格低的幻觉。实际上,如果是现房之交易,房地产开发商一则要承担资金之成本,二则要承担房子卖不出去的风险。在这种情况下,房价多会越卖越低,特别是在房产销售市场竞争激烈的情况下更是如此。

  我们知道,企业创办注册时,为什么会强调企业自有资金多少比重的重要性,就在于企业的自有资金是企业得以正常运作的前提,是企业承担风险极限。一家企业必须有足够的没有还本付息压力的货币资本,通过购买人力资源及其他生产要素,才能够把货币资本转化为物质资本、人力资本,实现正常运作。特别是像房地产这种资金密集型产业,不仅项目大而且资金要求多,如果一家房地产企业没有大量的充足资本是没有办法参与竞争和维持生存的。这就是银监会明确规定房地产企业要到银行贷款自有资金必须达到35%比重要求的关键所在。但是房屋预售制度则改变了这种经济生活中最基本的规则,让一些自有资金不足或没有自有资金的企业进入房地产市场。当一家自有资金不足的企业能够借助房屋预售制度进入房地产市场时,不仅会追求高利润的项目给整个产业带来高风险,也会千方百计地把这种高风险转移到他人身上。从这个意义上,房屋预售制度基本上是消费者利益随时可能受到伤害、房地产开发商获得暴利、而银行与消费者来承担风险的不平等游戏规则。在这意义上来说,央行建议取消国内房屋预售制度也是理所当然的。

  开发商“价格合谋”的真实动力

  有人认为,民众之所以接受房屋预售制度,就在这种制度安排能够增加住房供给,能够让消费者购买到更便宜的房子,因此,民众愿意接受期房预售的风险。但现实生活中的情况并不是这样。因为,在目前中国的情况下,房地产市场是一个非竞争的垄断性市场,特别是土地的获得更是决定这个市场的非竞争性。因为,要进入这个市场获得土地的,或者是与政府利益相关的企业,或者是具有特殊关系背景的人。而这些人或企业一旦获得土地,就成了房地产市场的主宰,土地的行政性垄断由此转化为市场性垄断。在这种情况下,再考虑到房地产产品空间的不动性、高度异质性、极低的相互替代性等特点,进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目就不会太多。在处于同一地段、开发类似产品的企业数目很少的情况下,企业之间就会明显感受到竞争对手的行为对本企业经营业绩的影响。在需求一定的前提下,假如房地产开发公司之间竞争激烈,房价必然会下降。房价下跌会压缩开发商的利润空间,这样的竞争是开发商不愿看到的,因此开发商之间存在价格合谋动机(最近房地产新政后,房地产开发商经常在一起开会商量就是这种价格合谋)。在需求旺盛的条件下(包括投机需求在内),开发商之间更加缺乏价格竞争的外部压力。而更严重的是,在或真或假的行情看涨的大背景下(开发商时常制造涨价升值的假象,如最近北京的房价,其实往往是有价无市),消费者反而会对降价出售的房子的质量产生怀疑,从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。

  对于资本密集性的房地产开发商来说,保持房价刚性、降低巨额沉淀成本的风险、获得超额利润等因素,成为开发商价格合谋的动力。如国内开发商的默契合谋就采取了价格领袖制的形式。即由首先进入市场的开发商制定价格,后来者跟随这一价格。如果有人破了规矩,敢于降价竞销,则必群起而攻之。这种价格合谋的行为不仅加剧了国内住宅市场的垄断、增加开发商的超额垄断利润、降低企业的效率水平、妨碍优胜劣汰机制发挥作用,并将降低消费者的福利水平,而且也是房价持高不下的根本。正如上面所指出的,房屋预售制度则为这种房地产开发商价格合谋创造先天的条件。即房地产开发商如果不是用无成本的房屋预售贷款作支撑,而是用自己的资金或借贷他处的资金,不仅会增加他们合谋的成本(因为借贷是要成本的,房子销售延后一天就得支付一天的利息),而且也可能让房地产开发商面临资金流断裂风险。在这种情况下必然会导致房地产开发商抛售楼房,从而房价快速下降。可以说,这几年来房地产市场价格居高不下,房屋预售制度是最为重要的原因。而房价推高,房地产泡沫吹大,房地产市场风险也就越来越高了。所以说,那种说房地产金融与房屋预售制度关系不大是根本不成立的臆想。

  风险分担机制的严重缺失

  显然,对国内房屋预售制度来说,取消不取消并不是最为重要的事情,重要的是这种制度存在着巨大的风险。如果取消这种制度,那么这些风险可以规避。这就是央行建议的理由。如果不取消,一定要推行房屋预售制度,那么这种制度的巨大风险就得建立一种风险分担机制来保证。面对着这巨大的风险,既不能全由购房消费者来承担,也不能全由银行来承担(而银行承担最后也得由全体民众来承担),而是由整个当事人大家一起来承担。但是就目前的情况来看,国内房屋预售制度没有这种风险分担机制。因为,1994年提出的《住房预售管理法》是计划经济下的产物,那时,国内的房地产市场仅开始,住房制度货币化的改革还没有实行,因此,不管这种住房预售制度是否取消,但有一点应该十分明确,就是该规则是当时的经济条件和经济环境的产物,现实的经济发展状况和经济发展水平已经突飞猛进了,也就是说,即使住房预售制度不取消,也得对该法进行修改与完善。因此,就目前的情况而言,不是取消不取消住房预售制度的问题,而是要检讨这种制度有哪些问题,导致了房地产市场哪些风险,而这些风险又是谁在承担。如果不把这些事情、这种状况研究清楚,而是一味地来推行这种制度,那么就可能让这个市场中的当事人,一些人的利益受到掠夺与侵害,而另一些人则容易获得暴利。

  对于市场的一般消费者来说,在房地产市场他们天然处于弱势,面对期房的风险政府就有责任及义务来帮助他们规避风险、减少房地产开发违约之损失。比如一是房地产市场严格的市场准入制度,只有有资质的企业才能进入这个市场。而且进入这个市场的企业并不是每一家都能够采用住房预售制度的,政府法律对此有严格的限制;二是对房地产开发企业严格的信用审查,就是要对企业的财务状况、信用状况进行审查,看看它们以往采用住房预售制度有没有违法违规,有没有不讲信用的地方,有没有利用住房预售制度来欺骗消费者的情况,如果有,这样的企业也不可能进入住房预售市场的;三是政府部门对房地产市场进行严格的监管。从事前、事中、事后都有严格监管。只有这样才能保证住房预售制度很好地履行,才能够真正地保护房地产市场最为弱势的购房消费者的利益。但就目前所发生的一系列住房购买者的利益受到侵犯的事件来看,国内在这些方面的制度安排而且缺乏相当不完善。

  住房预售制度也并非是什么国际惯例。在美国,基本上没有住房预售制度,购房者购买的大多是现房;在欧洲即使有些国家有住房预售制度,也必须有一套对房地产开发商严格监管及准入制度。如比利时,房地产开发商准入十分严格,没有良好的资质是无法进入房地产市场的。而进入房地产市场的开发商并不是每一家公司都能够从银行获得贷款。只有那些有实力及资质好的公司才能够获得银行贷款并进行房屋预售。

  但是即使是这样,这些房地产公司房屋预售也不是像我国现在一预售就把整个房地产开发的风险转移到购房者及银行,而是凡愿购房者在与房地产公司签订购房合约后,根据房屋建造进展程度预付不同额度款项。至于需要支付几次,基本上视开发商的经济实力来定。当住房要交付到业主手上时,一定要经过房产公证公司检验与验收,以此来保障消费者的基本权利,并对开发商的资质状况有力监督。但是,这些东西在中国完全缺乏。

  现有住房预售制度的完善途径

  面对着巨大的风险的房屋预售制度,房地产开发商不是极力反对取消吗?其实,房屋预售制度不取消也没有关系,但不要把整个制度的风险让消费者及银行来承担,而是让房地产开发商也来承担。比如,房地产开发商不是说此种制度没有风险吗?那好,政府可以建立一种房屋预售制度的风险担保基金,就如存款保险制度一样,凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都得参加这个基金,即按营业额缴付,一旦出现,就得由这个风险基金来承担责任。这样,不仅可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担,而且也能够约束房地产开发商减少违约。

  同时,也要建立相关处罚开发商的制度,要有明确的处罚标准和处罚措施,对不守信用、屡次违规的房地产开发商进行处理,甚至要限制这些违约的企业再进入这个行业;要制定相关的、清晰的、可操作的合同标准,保护购房者的利益;当购房者利益受到侵害时,有可参照的标准,建立相应的投诉、仲裁、补偿的机制,降低和减少消费者的损失。如果出现问题,为了降低消费者的风险,预售资金不是现在这样一次性预付而是可多次预付,可根据工期分2到5次付款,这样可以降低购房者风险,促使开发商履行合同,保证房屋的质量。

  加强对房地产业的监管,包括事前、事中和事后监管,事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列的审查;工程开工后,要检查是否按合同要求进行施工,是否延期和修改合同;在交房时,要有相关机构监督开发商公平、公正与购房者的房屋交接。

  还有,对住房预售资金还可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理这些资金。这样既可以防止开发商随意挪用住房预售的专项资金,也可以防止开发商假按揭等违法行为。要通过多种手段的综合运用,形成一个完整的对房地产业进行严格监管的链条,确保广大群众的合法权益不受侵害。

  因此,就目前的情况而言,并不是取消住房预售制度之争,而是一方面来如何完善现有的住房预售制度,让这种制度更好地来适应已发展的经济环境,让它真正能够保护房地产市场弱势者购房者的利益及保证房地产市场持续稳定的发展;另一方面,政府要提供制度安排让房地产市场民众有更多的可选择方式,无论是住房预售还是现房购买。只要多一些选择,市场总是能够找到最好的解决办法的。

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