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申请抵押贷款应该注意什么?

(2002-04-09)

 经济不好,钱不够用,你或许考虑向银行或金融公司申请抵押贷款。

  不过你可知道身为抵押人,你有什么权利和义务?抵押权人(即接受抵押的银行或金融公司)在什么情况下,可以拍卖你抵押的房地产?在进行抵押贷款之前,你应该注意什么事项?

  这一期的《法律线上》告诉你。

  当个人或公司向银行或金融公司申请贷款获得批准后,须签署一份贷款要约。这份贷款要约要求贷款者把房地产抵押给银行,作为偿还债务的担保。

  沈茂树律师受访时指出,贷款者也须缴付指定的利息,和依照规定年限例如15年、20年还清贷款。如果贷款者太快偿还贷款,他可能也必须缴付一笔罚金。银行和金融公司一般会规定,要是贷款者在两年内就还清贷款,须缴付的罚金相等于贷款额的1%或2%。

  李斌律师说,银行在处理贷款时,须要支付拨款费、处理费等,要是贷款者太快还清贷款,将对银行造成损失,罚金正是对于损失的赔偿。至于罚金的数目则由银行来决定,每一家银行的罚金有所不同。

  她指出,要约信通常特别点出有关获批准贷款的特定条款,其他条款则列在附于要约信上的标准条款中。不过,贷款者如果不同意任何条款,应该提出来商量,看银行是否愿意修改。

  沈律师说,签署贷款要约后,银行或金融公司会委任律师准备法定抵押书,说明抵押人(即贷款者)和抵押权人(银行或者金融公司)的权利和义务,并由律师提呈给新加坡土地管理局进行登记。

  大体而言,在抵押人权利方面,房地产被抵押后,抵押人仍然是业主,他随时可以还清贷款,赎回房地产。抵押人须妥当管理抵押的房地产,如缴付维持费、产业税等。至于抵押权人的权力,则是有权在抵押人无法偿还贷款时,把房地产卖出。

  抵押人如果没有准时交钱,或违反抵押书规定,抵押权人将能够行使一系列权力,来追回贷款。这些权力包括销售权力与委任接管人的权力。

  抵押权人会通过律师通知抵押人偿还贷款,否则将公开拍卖有关房地产或找买主购买房地产。

  沈律师说:“抵押权人必须以合理价格卖出房地产,不能压价出售。在卖屋所得不足以抵销贷款的情况下,例如贷款100万元,抵押的房地产只卖了80万元,抵押权人还可以追讨其余欠款,并不是抵押的房地产被卖掉就没事了。”

  抵押权人可以委任接管人管理房地产,要是房屋有出租,就由接管人代收租金。在市场萧条时,不适合拍卖房地产,加上房屋价格又低,抵押权人有时会选择收租,等到适当时机才售卖。当然,委任接管人的费用(包括律师费)都算在抵押人头上。

  抵押权人一般要求抵押人为房地产投保,因为要是房地产受到火患等损坏,抵押人还可以用保险赔偿还贷款。如果抵押人没有为房地产投保,抵押权人有权为房地产投保,并要抵押人承担保费。

  另外,有些抵押人是通过抵押多项房地产来取得贷款,而抵押权人有权把这些抵押的房地产视为一项抵押来处理。举例说,抵押人抵押了三所房子后又要赎回其中一所,可是如果抵押权人认为剩下的两所房子在售卖后根本无法还清贷款,就可以拒绝让抵押人赎回其中一所房子。由于抵押多项房地产后,要赎回部分房地产会有困难,沈律师一般会建议客户不要一次抵押这么多的房地产。

  抵押权人只有权收回全数贷款及利息,因此售卖房地产的所得如果超过这个数目,抵押权人有责任把多余款项归还给抵押人。

  李斌律师对贷款者的忠告则是,在签署文件之前,必须注意贷款的利率、贷款期限、偿还条件和罚金期(penalty period),以决定是否值得贷款。

几个与抵押有关的法律知识 你不可不知

  *抵押的房地产如果是婚姻住所,而非抵押人一人所有,银行的权力还是不受影响。

  沈茂树律师说,婚姻住所这个说法通常是在离婚案件中才会提到,在抵押阶段一般不会考虑到所谓婚姻住所的问题。当然,如果夫妇是联名业主,那么有关文件就必须有两人的签名。

  不过尽管夫妇闹离婚时,会争取婚姻住所的权益分配,但是抵押权人仍然享有优先权。也就是说,抵押权人的利益并不会受到离婚案资产分配的影响。

  *抵押的房地产若是有动用到公积金购买,那么在抵押权人行使销售权后,有关数额必须填回业主的公积金户头,剩下的才由抵押权人获得。

  抵押人如果动用公积金和向银行贷款以购买房子,那么三方就会签署一份协议。在协议中,抵押权人同意公积金局在抵押权人售卖房地产后,能够先取回抵押人用来购买屋子的公积金款项。

  *在建屋局条例下,政府组屋不能作为银行贷款的抵押品。

  *过去法律把抵押权人看成是信托人,并要求抵押权人以最高价把抵押的房地产卖出。如果抵押权人没有以最高价格卖出房地产,就被看成是失责,而抵押人可以追讨损失。

  不过沈律师说,近年的判例显示法律观点已改变,抵押权人不再被看成是信托人,而是被看作是债权人(见案例),因此未必要以最好的价钱卖出抵押的房地产。事实上,抵押的房地产既然是以公开拍卖的方式售出,有关售价应该被当成是市价。

  李斌指出,抵押权人会以现有最好的价格售卖房地产。要是抵押人认为对方是以低于市价售卖房地产,他可以要求抵押权人证明有关售价是最好的价格。

案例

房地产经纪与估价师

一般是二合为一地运作

  一对父子因做家族公司的担保人,而欠下银行500多万元。银行以380万元拍卖掉他们抵押给银行的洋房后,向他们追讨差额200多万元。

  父子在答辩中指起诉人东亚银行没有为洋房争取最好的售价,因银行所授权的拍卖人的拍卖广告做得不够好,吸引不到买主。高庭不同意他们的说法,判银行胜诉,可向他们追讨上述差额。

  塞尔凡法官在判词中说,在新加坡,专业的房地产经纪(包括拍卖人)与房地产估价师一般是二合为一地运作,如果合格的房地产经纪与估价师成功把房子卖出去,他们所争取到的售价就应被当作是合理的市场价格。

早报中英对照

抵押人:mortgagor

抵押权人:mortgagee

贷款要约:letter of offer

《联合早报》

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